이제 선택이 아닌 필수가 된 임대차보호법을 알아두시면 좋습니다.
■ 임대차보호법의 적용목적 및 범위 주택임대차보호법은 소규모 임차인을 보호하고 국민의 주거생활의 안정을 보장할 목적으로 제정된 법률이다.
그리고 건물임대차보호법은 국민의 경제생활의 안정을 보장할 목적으로 제정된 법률이다.
사진 제공: Brothers Selling Houses
2. 적용범위 ① 주택임대차보호법은 주거용 건물의 전부 또는 일부를 임대하는 경우에 적용됩니다.
(주택임대차보호법 제2조) 건축물이 주거용 건물인지 여부는 서면의 표시뿐만 아니라 임대 목적, 건물의 구조 및 형태, 임대 목적에 따라 결정됩니다.
임대, 임차인의 임대 목적물의 사용과 임차인이 그곳에 거주하는지 여부 간의 관계. 이러한 요소들을 고려하여 의도적으로 판단해야 합니다.
임대 주택의 일부가 주택 이외의 목적으로 사용되는 경우 이는 건물의 주요 용도가 주거용인 경우에만 적용됩니다.
비거주용 건물의 일부를 주거용으로 활용하는 경우에는 적용되지 않습니다.
② 법 적용을 위한 보증금 기준 상가건물 임대차보호법과 달리 주택임대차보호법은 법 적용을 위한 보증금 한도를 별도로 규정하지 않는다.
따라서 주택임대차의 경우 보증금액에 관계없이 주택임대차보호법에 의해 보호됩니다.
다만, 상가건물임대차보호법의 경우 보증금에 일정한 제한이 있습니다.
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■ 반대세력 물권에 있어서 반대세력은 제3자에 대하여 자신의 권리를 주장할 수 있는 힘을 의미한다.
다만, 채권의 경우에는 물권등록 등 등록요건을 충족하지 못하므로 그러한 권리가 인정되지 않습니다.
물론 임대차를 등록하면 이의권이 생기지만, 임대인의 동의가 있어야만 등록이 가능합니다.
등록은 항상 이의가 필수 요건인 물권과 이의가 인정되지 않는 청구권보다 우선합니다.
따라서 채권자인 임차권은 항상 물권에 비해 열등한 위치에 있기 때문에 임차인을 보호하기 위한 조치로는 등기 이외의 방법으로 이의권을 취득하는 것이 가능하다.
등기 이외의 방법으로 이의권 등 취득 ① 이의요건 및 우선순위 상환요건 주택임차인이 주택을 인도받고 주민등록이전이 완료되면 제3자에게 임대차의 유효성을 주장할 수 있음 다음날부터. 또한, 정해진 기일까지 대금을 완수한 임차인은 민사집행법에 따른 경매나 공매에서 임대주택의 전환가액에서 후순위 소유자나 다른 채권자보다 우선적으로 보증금을 상환받을 권리가 있습니다.
국세징수법에 의거. ㉠ 집 배달 집 배달은 반드시 임대주택에 거주해야 한다는 의미입니다.
반드시 계약 당사자가 거주할 필요는 없으나, 계약 당사자와 일정한 관계에 있는 사람이 거주하더라도 주택 인도는 가능합니다.
㉡ 주민등록이전 주민등록이전은 주소이전을 말하며, 부동산등기부상의 주소와 동일한 주소로 이전하여야 합니다.
특히 아파트 단지의 경우 부동산 등기부 주소와 주민등록상의 주소가 다른 경우에는 이의가 없습니다.
㉢ 확인일 확인일은 특정 시점에 임대인과 임차인 사이에 계약관계가 존재했음을 증명하는 것이지, 계약의 내용을 증명하는 것은 아닙니다.
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② 반대세력이 발생한 때 반대세력이 발생한 시기에 관하여는 주택 인도 및 주민등록이 이루어진 ‘다음 날’부터 제3자에 대한 반대세력을 가지게 됩니다.
여기서 익일은 다음날 오전 00시를 의미합니다.
그 이유는 동일법상 주택임대권의 대항력과 같은 날 제3자의 물권등기가 이루어진 경우의 우선순위와 우선관계를 정리하기 위함이다.
등기는 법원에서 하고 주민등록은 구청에서 하기 때문에 서로 연계할 수 없어 사건의 순서가 명확하기 때문이다.
또한, 이의권을 행사할 수 있는 날과 확정일자를 받은 날 중 늦은 날에 우선상환권을 갖게 됩니다.
사진제공: 형제매도집 2. 임대차계약이 종료된 후 임대차계약이 종료된 후 보증금을 돌려받지 못한 임차인은 지방법원, 지방법원지원 또는 시·군에 임대차등기명령을 신청할 수 있습니다.
임대 건물의 소재지를 관할하는 법원. 집행을 통한 임대차 등록이 완료되면 임차인은 이의신청권과 우선상환권을 취득합니다.
다만, 임차인이 임대차 등록 이전에 이미 이의권 또는 우선변제권을 취득한 경우에는 그 이의권 또는 우선변제권은 그대로 유지되며, 이후에도 임차인이 이의권 또는 우선변제권을 상실하더라도 그 반대권 또는 우선변제권은 그대로 유지됩니다.
임대차를 등록하더라도 이미 취득한 이의권이나 우선상환권은 상실되지 않습니다.
대신, 임대등록명령의 집행으로 임대등록이 완료된 건물을 추후에 임대하는 임차인은 보증금의 일정액을 우선적으로 상환받을 권리가 없습니다.
사진 제공: 집매매 형제 3. 확정일자 기재사항 등 정보 제공 범위를 개정하여, 선순위 임대차가 있는지 여부를 모르고 임대차 계약을 체결하고자 하는 분들의 문제점을 개선하였습니다.
임대하고 싶은 집과 이전 보증금이 얼마인지. 주택임대차보호법에는 확정일자를 부여하고 정보를 요구할 수 있는 권리에 관한 근거 조항도 포함됐다.
이에 2014년 개정을 통해 법률에서 의무화하고 있는 확정일자 장부의 내용과 정보 제공 범위를 명확히 규정하여 임대를 희망하는 사람이 사전에 임대정보를 제공받을 수 있게 되었습니다.